Was kostet ein Immobilienmakler? Provision und Nebenkosten erklärt
Maklerprovision 2026: übliche Sätze, die gesetzliche Teilung zwischen Käufer und Verkäufer seit Ende 2020 und welche Nebenkosten beim Immobilienkauf zusätzlich anfallen.
Die Maklerprovision liegt in Deutschland üblicherweise zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen.
So funktioniert die Provisionsteilung
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§ 656a–d BGB) beendete 2020 die Praxis, die volle Provision auf Käufer abzuwälzen. Heute sind zwei Modelle üblich: die Doppelprovision, bei der Käufer und Verkäufer je die Hälfte zahlen, und die Innenprovision, bei der der Verkäufer alles übernimmt – was zunehmend als Verkaufsargument eingesetzt wird.
Die Höhe ist frei verhandelbar. Regional haben sich unterschiedliche Gesamtsätze eingependelt; bei hochwertigen Objekten oder in nachfragestarken Märkten lässt sich häufig ein niedrigerer Satz vereinbaren. Entscheidend ist, was im Maklervertrag steht – mündliche Zusagen zählen nicht.
Neben der Provision sollten Käufer die vollständigen Kaufnebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern bis 6,5 % u. a. in NRW und Schleswig-Holstein), Notar und Grundbuch (zusammen rund 1,5–2 %) sowie gegebenenfalls Finanzierungsnebenkosten.
Regionale Unterschiede bei der Provision
In Deutschland gibt es keinen einheitlichen Provisionssatz. Historisch gewachsen sind in Süddeutschland tendenziell niedrigere Gesamtsätze (oft 5,95 % inkl. MwSt.) als in manchen norddeutschen Bundesländern, wo bis zu 7,14 % üblich waren. Seit der Provisionsteilung hat sich der Markt verändert: In Ballungsräumen mit hoher Nachfrage konkurrieren Makler stärker über den Provisionssatz, während in ländlichen Regionen mit geringerer Umschlagshäufigkeit weniger Spielraum besteht.
Konkret: Bei einer Immobilie mit 400.000 Euro Kaufpreis liegt die Provision je nach Region zwischen 23.800 Euro (5,95 %) und 28.560 Euro (7,14 %). Der Verkäuferanteil beträgt dann mindestens 11.900 bis 14.280 Euro. Rechnet man die Grunderwerbsteuer hinzu, die ebenfalls je nach Bundesland stark schwankt, erreichen die Gesamtnebenkosten schnell 10 bis 15 % des Kaufpreises.
Welche Leistungen stecken hinter der Provision
Die Maklerprovision deckt ein Leistungsbündel ab, das bei seriösen Büros weit über das reine Inserieren hinausgeht. Im Einzelnen gehören dazu: eine fundierte Marktpreisanalyse auf Basis realer Abschlusspreise (nicht nur Angebotspreise), professionelle Immobilienfotografie, Erstellung eines vollständigen Exposés inklusive Grundrissen, Schaltung auf allen relevanten Portalen, aktive Ansprache vorgemerkter Suchkunden, Durchführung und Koordination aller Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten, Preisverhandlung im Auftrag des Verkäufers und Begleitung bis zum Notartermin.
Die entscheidende Frage ist nicht, ob die Provision zu hoch ist, sondern ob der Makler diese Leistungen tatsächlich erbringt. Ein Makler, der nur ein Inserat schaltet und auf Anfragen wartet, leistet deutlich weniger als einer, der aktiv vermarktet und vorqualifizierte Interessenten mitbringt. Deshalb lohnt der Blick auf echte Bewertungen vor der Beauftragung: Kunden, die den vollen Leistungsumfang erlebt haben, berichten darüber.
Provision verhandeln: So geht es richtig
Verhandeln ist erlaubt, aber Timing und Argumentation entscheiden. Der beste Moment ist vor Vertragsabschluss, nicht danach. Argumentationsgrundlagen, die in der Praxis funktionieren: ein Vergleichsangebot eines anderen Maklers mit niedrigerem Satz, ein besonders hoher Objektwert (bei dem selbst ein reduzierter Prozentsatz einen attraktiven Absolutbetrag ergibt), oder die Bereitschaft zu einem Alleinauftrag, der dem Makler Planungssicherheit gibt.
Vorsicht vor reinen Rabattmaklern: Ein Makler, der die Provision stark unterbietet, muss dieses Defizit durch höheres Volumen ausgleichen, was häufig zu Lasten der individuellen Betreuung geht. Achten Sie darauf, was im Vertrag steht: Welche Leistungen sind konkret zugesagt? Gibt es eine klare Laufzeit mit Ausstiegsklausel? Sind Nebenkosten (Fotograf, Home-Staging) im Provisionssatz enthalten oder fallen separat an?
Wann sich die Provision lohnt
Die Provision ist dann gut angelegt, wenn der Makler nachweislich Leistung bringt: realistische Preisfindung, professionelle Vermarktung, vorqualifizierte Interessenten und sichere Abwicklung bis zum Notartermin. Studien und Marktbeobachtungen zeigen, dass professionell vermarktete Immobilien im Schnitt näher am realistischen Marktpreis verkauft werden als privat inserierte Objekte, bei denen der Angebotspreis häufig nach oben verzerrt ist und später sichtbar reduziert werden muss.
Genau deshalb lohnt der Blick auf echte Kundenbewertungen vor der Beauftragung. Unser Städtevergleich unten zeigt die bestbewerteten Makler jeder Stadt, gerankt ausschließlich nach Google-Bewertungen und ohne bezahlte Platzierungen.