Ratgeber · Verkauf

Haus verkaufen – Ablauf, Kosten und die Rolle des Maklers

Haus verkaufen in Deutschland: der komplette Ablauf in 5 Schritten, alle Kostenblöcke von Provision bis Grunderwerbsteuer und wann sich ein Makler lohnt.

Von Hannes Wendel, Gründer von immobilienmakler-in.com·Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Kurz gesagt

Ein Hausverkauf läuft in fünf Schritten ab: Wertermittlung, Unterlagen zusammenstellen, Vermarktung mit Exposé, Besichtigungen und Notartermin. Die größten Kostenblöcke sind die Maklerprovision (seit 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt) und auf Käuferseite die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland.

Der Ablauf im Überblick

Am Anfang jedes Verkaufs steht die realistische Wertermittlung. Wer den Preis zu hoch ansetzt, verlängert die Vermarktungsdauer und muss später öffentlich sichtbar reduzieren – wer zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld. Makler bieten meist eine kostenlose Ersteinschätzung an; für gerichtsfeste Zwecke (Erbauseinandersetzung, Scheidung) braucht es einen zertifizierten Gutachter.

Danach folgen die Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung. Ein vollständiges Unterlagenpaket beschleunigt sowohl die Käufersuche als auch die Finanzierungszusage der Käuferbank.

Die eigentliche Vermarktung entscheidet über den Preis: professionelle Fotos, ein vollständiges Exposé und die richtige Preisstrategie. Nach den Besichtigungen und der Käuferauswahl prüft der Notar den Kaufvertrag – erst mit der notariellen Beurkundung ist der Verkauf rechtswirksam.

Mit oder ohne Makler verkaufen?

Ein guter lokaler Makler bringt drei Dinge mit, die Privatverkäufern fehlen: einen realistischen Marktpreis aus laufenden Transaktionen, einen Pool vorgemerkter Kaufinteressenten und Verhandlungsroutine. Dem steht die Provision gegenüber. Ob sich das rechnet, hängt vor allem von Ihrer eigenen Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungssicherheit ab – eine ausführliche Gegenüberstellung finden Sie im Ratgeber Makler oder privat verkaufen.

Wichtig bei der Maklerwahl: nicht auf Werbung, sondern auf nachprüfbare Bewertungen achten. Unser Vergleich rankt Makler in 50 deutschen Städten ausschließlich nach echten Google-Bewertungen – wählen Sie unten Ihre Stadt für die lokale Übersicht.

Ablauf in 5 Schritten

  1. Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Makler einholen
  2. Unterlagen zusammenstellen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne)
  3. Exposé erstellen und Vermarktungsstrategie festlegen
  4. Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchführen
  5. Notartermin vereinbaren und Kaufvertrag abschließen

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Deutschland?

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Je nach Lage, Zustand und Preisstrategie dauert ein Hausverkauf typischerweise drei bis acht Monate – von der ersten Bewertung bis zum Notartermin. Gefragte Lagen mit realistischem Preis verkaufen sich deutlich schneller als überteuerte Objekte in schwächeren Märkten.

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?

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Verkäuferseitig: ggf. Maklerprovision (üblich ist die hälftige Teilung mit dem Käufer), Energieausweis, ggf. Löschung der Grundschuld und Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung. Käuferseitig kommen Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten hinzu.

Muss ich Gewinn aus dem Hausverkauf versteuern?

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Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig – außer die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt. Nach zehn Jahren ist der Verkauf privat gehaltener Immobilien steuerfrei. Im Zweifel den Steuerberater fragen.